Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ) ενός οικοπέδου είναι ο καθαρός αριθμός, τον οποίο αν πολλαπλασιάσουμε με το εμβαδό του, βρίσκουμε πόσα τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.) μπορούν να οικοδομηθούν σε αυτό. Σημειωτέον υπάρχουν και τ.μ. τα οποία δεν «μετράνε» στο ΣΔ, τα οποία όμως δεν ενδιαφέρουν τη ΜΣΔ.

Ακίνητα Προσφοράς. Δύο είναι οι κύριες κατηγορίες των ακινήτων στα οποία δεν μπορεί να εξαντληθεί ο ΣΔ. Αφ΄ενός τα χαρακτηρισμένα διατηρητέα ή έργα τέχνης ακίνητα, συνήθως αξιόλογα νεοκλασικά κτίρια και αφ΄ετέρου τα ρυμοτομούμενα οικόπεδα, δηλαδή αυτά που ένα τμήμα τους ή και ολόκληρο, χαρακτηρίζονται κοινόχρηστοι χώροι, π.χ. πλατείες ή δρόμοι.

Ακίνητα Υποδοχής. Αυτά είναι τα ακίνητα εντός ειδικών Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης (ΖΥΣ) στα οποία δίνεται η δυνατότητα να οικοδομηθούν νόμιμα, περισσότερα τ.μ. από ότι προβλέπεται.

Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης. Είναι ο παγκόσμιος θεσμός, σύμφωνα με τον οποίο τ.μ. από τα Ακίνητα Προσφοράς μεταφέρονται στα ακίνητα Υποδοχής. Ο ΣΔ αφαιρείται παγίως από τα πρώτα και προστίθεται παγίως στα δεύτερα.

Διαδικασία έγκρισης έκδοσης τίτλου ΜΣΔ. Υποβάλλεται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) φάκελος με τεχνικά και νομικά στοιχεία. Κατόπιν δύο αντίστοιχων εγκρίσεων, εκδίδεται Φύλλο Εφημερίδας Κυβέρνησης (ΦΕΚ) και στη συνέχεια Τίτλος ΜΣΔ, ο οποίος υποβάλλεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης (ΨΤΓ) που ελέγχεται από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ), νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου. Η ΨΤΓ αποζημιώνει τον ιδιοκτήτη του Ακινήτου Προσφοράς, επομένως και του τίτλου ΜΣΔ, με χρηματικό ποσό που εισπράττει από τον ιδιοκτήτη του Ακινήτου Υποδοχής, ο οποίος με τη σειρά του οικοδομεί περισσότερα τ.μ., κατόπιν έγκρισης πραγματοποίησης της τοπικής πολεοδομίας.

Αναγωγή. Ο αριθμός των τ.μ. που αφαιρούνται από το Ακίνητο Προσφοράς δεν ισούται με τον αριθμό των τ.μ. που προστίθενται στο Ακίνητο Υποδοχής. Είναι περισσότερα, ή λιγότερα, σχεδόν ποτέ ίσα. Η μετατροπή, δηλαδή η Αναγωγή των τ.μ. από το πρώτο στο δεύτερο ακίνητο, πραγματοποιείται βάσει μαθηματικού τύπου, στον οποίο μεταξύ των άλλων υπεισέρχονται Αντικειμενικές Αξίες (ΑΑ), και ΣΔ των δύο ακινήτων. Η τιμή πώλησης ενός τίτλου ΜΣΔ, εξαρτάται από την δική του ΑΑ, και όχι από την ΑΑ του οποιουδήποτε Ακινήτου Υποδοχής. Η τιμή αγοράς σε ένα Ακίνητο Υποδοχής, εξαρτάται από τη δική του ΑΑ, και όχι από την ΑΑ του οποιουδήποτε τίτλου ΜΣΔ.